Définiton SCPI - Guide SCPI
Guide complet sur
la SCPI
Les Français sont aujourd’hui à la recherche de nouvelles manières de placer leur argent. Les SCPI commencent à devenir des supports populaires offrant de multiples avantages.
Définiton SCPI
Historique SCPI
Contrairement à ce que l’on peut croire, les SCPI ne datent pas d’hier. En effet, les bases de ce placement ont été posées il y maintenant plus d’un demi-siècle.
L’histoire commence dans les années 60 lorsque des investisseurs se sont rendu compte du fort potentiel de rentabilité que pouvait ouvrir le marché de l’immobilier professionnel par rapport aux actifs résidentiels.
La première véritable loi régissant la pierre papier a été promulguée en 1970. De nombreuses crises vont ensuite profondément marquer le secteur, notamment dans les années 90 et en 2008.
Aujourd’hui, ce sont des supports réputés très stables et résilients après le crash-test du coronavirus en 2020.
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Les formes de capital pour les SCPI
D’après le cadre légal actuel des SCPI, il en existe deux principales catégories. Elles se distinguent l’une de l’autre par une caractéristique essentielle : la capitalisation.
01.
SCPI à capital fixe
Une SCPI à fixe définit, sa création, un plafond de capitalisation à atteindre à travers ses statuts. La société de gestion réalise alors des ventes et des cessions de parts successives pour arriver à la limite. À ce moment-là, toute opération (vente ou achat) n’est possible que si ce seuil de capital est conservé.
02.
SCPI à capital variable
Les SCPI à capital variable sont un peu plus flexibles que leurs homologues précédemment citées. La revente ou l’achat de parts est donc possible à tout moment vu qu’il n’y a pas un seuil obligatoire sur lequel se fixer. Cependant, un plafond est quand même fixe. Lorsque celui-ci est atteint, il faudra attendre des reventes pour rentrer.
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Les différents types de SCPI
À part le type de capitalisation, il est aussi possible de classer les SCPI en trois grandes variétés. Les investisseurs pourront choisir où mettre les pieds en fonction de leurs objectifs.
Les SCPI de rendement
Tout d’abord, le premier objectif d’une société civile de placement immobilier est d’offrir aux épargnants l’occasion de faire fructifier leur capital. L’achat de parts dans une SCPI de rendement permet justement de profiter des loyers générés des biens immobiliers à usage professionnel. Le taux de rentabilité est maximisé, se situant toujours autour de 5 % par an.
Les SCPI de plus-value
Parfois, épargner veut dire préparer son avenir. C’est le but des SCPI de plus-value qui permet d’acquérir des parts démembrées en nue-propriété. Vu que le prix est décoté, il sera possible pour l’investisseur de faire des profits à la revente au moment de récupérer la pleine propriété à l’issue du contrat de démembrement.
Les SCPI fiscales
Investir dans l’immobilier donne aussi accès à des niches fiscales comme la loi Pinel, Malraux ou le dispositif Déficit Foncier. D’importantes réductions d’impôts sont à la clé, à condition de respecter les conditions d’éligibilité. Ces lois de défiscalisation sont également applicables aux parts de SCPI pour les associés désirant alléger leurs charges globales d’imposition.
Les risques d’un placement SCPI
Évidemment, il n’existe pas réellement de placements avec zéro risque. Dans le cas d’un investissement en SCPI, il existe quand même des inconvénients à prendre en compte malgré les nombreux atouts.
- Le capital n’est nullement garanti : les rendements peuvent chuter à tout moment selon le contexte économique.
- La valeur d’une part peut baisser en fonction de celle des actifs immobiliers : toutes les sociétés de gestion n’arrivent pas toujours à maintenir un bon taux d’occupation ayant un impact négatif sur les dividendes
- Les revenus générés sont également très fortement imposés.
Investissement SCPI
Quels sont ses avantages ?
Même si les SCPI existent depuis longtemps, elles connaissent, depuis peu, un énorme boum. II faut dire que ce sont des véhicules de placement extrêmement avantageux. Tout d’abord, elles sont appréciées pour leur grande accessibilité. Les parts, dont l’unité coûte parfois moins de 200 euros, peuvent s’acheter au comptant, via un crédit immobilier ou une assurance-vie.
Les rendements sont aussi au rendez-vous grâce à l’exploitation de biens immobiliers professionnels. Le rendement national moyen annuel ne s’éloigne jamais vraiment des 5 % bruts par an. Les risques sont également modérés et mutualisés grâce au principe d’investissement collectif. De plus, les associés n’auront aucune contrainte de gestion.
Les intervenants principaux dans une SCPI
Avant d’investir dans une SCPI, il est impératif de définir une stratégie patrimoniale. Tout dépend alors si l’objectif des investisseurs est de gagner de revenus réguliers, de préparer leur retraite ou de réduire leur Taux Marginal d’Imposition. Par ailleurs, il existe aussi certains indicateurs de références qui aident à identifier les meilleures SCPI. On peut notamment parler du niveau de capitalisation. Plus les associés sont nombreux, plus les risques sont mutualisés. En outre, il est nécessaire de vérifier l’historique des rendements et les taux d’occupation. Sinon, les investisseurs ont intérêt à diversifier leur portefeuille et ne pas se contenter d’une seule SCPI.
Comment choisir la meilleure SCPI ?
Avant d’investir dans une SCPI, il est impératif de définir une stratégie patrimoniale. Tout dépend alors si l’objectif des investisseurs est de gagner de revenus réguliers, de préparer leur retraite ou de réduire leur Taux Marginal d’Imposition. Par ailleurs, il existe aussi certains indicateurs de références qui aident à identifier les meilleures SCPI. On peut notamment parler du niveau de capitalisation. Plus les associés sont nombreux, plus les risques sont mutualisés. En outre, il est nécessaire de vérifier l’historique des rendements et les taux d’occupation. Sinon, les investisseurs ont intérêt à diversifier leur portefeuille et ne pas se contenter d’une seule SCPI. En bref, il importe de vérifier critères suivants :
- Taux d'occupation financier (TOF)
- Capitalisation de la SCPI
- Taux de rentabilité interne (TRI)
- Taux de distribution sur Valeur de Marché
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