Beaucoup d’investisseurs ignorent la vraie signification d’une SCPI. Et pourtant, ils souhaitent y investir leur argent. Cela paraît imprudent, surtout pour les investisseurs inexpérimentés. Il serait plus judicieux de bien comprendre la définition d’une SCPI avant de se lancer. Aussi, des critères de choix entrent en ligne de compte.
Y-a-t-il une définition concrète de la SCPI ?
L’investissement en SCPI n’est une chose nouvelle vu que les premières Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont apparues dans les années 60 et 70. Mais, à cette époque, elles étaient encore peu connues. Aujourd’hui, les SCPI apparaissent partout, dans les médias, les blogs ou encore des offres de crédit immobilier. La notoriété grandissante des SCPI est une réalité : 81,4 Md € de capitalisation au 32/03/2022 contre 78,60 Md € au 31/12/2021, soit une hausse de +4 %.
D’un point de vue juridique, une SCPI est un fond immobilier non coté tout comme les OPCI et les SCI. Elle est gérée et commercialisée par une société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). On parle ici d’un véhicule d’investissement collectif accessible à tous.
- Voici l’essentiel de ce qu’il faut retenir du cycle de vie d’une SCPI :
- Les associés fondateurs investissent des capitaux dans la création d’une SCPI.
- La SCPI obtient son agrément AMF.
- La SCPI organise des campagnes de souscriptions.
- Les fonds collectés sont investis dans l’acquisition d’actifs immobiliers.
- Les actifs acquis sont loués à des locataires de premier plan (des entreprises, par exemple).
- Les revenus locatifs générés par le parc immobilier sont distribués aux associés sous forme de dividendes trimestriels.
- Les actifs immobiliers (les plus anciens) sont cédés après plusieurs années de location.
- Des plus-values immobilières sont dégagées grâce à la cession d’immeubles. Elles sont reversées aux fidèles associés.
En tant qu’associé d’une SCPI, vous avez droit à la perception de dividendes trimestriels après un délai de carence (entre 4 et 6 mois). Vous pouvez également céder vos parts sociales sur le marché secondaire selon les conditions imposées par le gestionnaire.
Les critères de choix d’une SCPI lors d’une première souscription
Maintenant que vous connaissez un peu mieux la définition et le principe de fonctionnement de la SCPI, vous pouvez y investir votre capital. Notons que certaines SCPI ne sont pas toujours ouvertes à la souscription. C’est notamment le cas des SCPI à capital fixe. Lors de la souscription, vérifiez bien les caractéristiques de chaque produit. Des critères de sélection sont à mémoriser.
La rentabilité reste l’un des premiers soucis de tout investisseur qui se respecte. Elle correspond aux Taux de Distribution de votre SCPI (à ne pas confondre avec le TDVM). Le rendement d’une SCPI change chaque année, à la hausse comme à la baisse. Privilégiez les fonds conservant un TD ou un TDVM supérieur à 4 % depuis plusieurs années. Notons que les meilleures SCPI du marché affichent des TD avoisinant les 7 %.
Le Taux d’Occupation Financier figure parmi les critères de choix d’une SCPI. Il permet d’apprécier sa performance locative sur une période donnée (un trimestre, un semestre ou une année).
La notoriété constitue aussi un point important à prendre en considération. Dans la jungle de la SCPI, elle peut être évaluée à partir de deux paramètres : la capitalisation et le nombre de porteurs de parts. Les plus grandes SCPI du marché peuvent capitaliser plus d’un milliard d’euros, et compter plusieurs milliers d’associés.